Россияне, которые хорошо зарабатывают и имеют собственный бизнес, пытаются сохранить свои активы и минимизировать риски путем вкладывания средств в заграничную недвижимость. Но для того, чтобы купить дом за рубежом, нужно знать ряд правил, требований и законодательных норм, несоблюдение которых влечет за собой штрафы в крупных размерах.

Какие существуют ограничения со стороны госорганов

Согласно законодательству России все россияне, а также российские организации имеют право на приобретение недвижимости за границей. Данное право теряется в случае, если человек признается недееспособным, то есть у него было выявлено психическое расстройство, из-за которого он не способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В случае приобретения заграничной недвижимости российскими компаниями, заключение сделки возможно лишь при наличии одобрения со стороны акционеров. Возможные ограничения покупки домов за рубежом отображаются в уставе фирмы и корпоративном договоре.

Еще 10 лет назад на территории РФ хотели ввести запрет госслужащим и их родственникам на приобретение недвижимого имущества за рубежом. Законопроект одобрен так и не был, но были введены некоторые ограничения. К примеру, декларирование покупки недвижимости за границей обязательно для следующих категорий лиц:

чиновники;
государственные, муниципальные служащие;
руководители отделов ЦБ;
директора государственных корпораций;
финансовые уполномоченные.

К данному перечню также относятся супруги, несовершеннолетние дети вышеперечисленных лиц. В течение года они не имеют права покупать дорогостоящее движимое и недвижимое имущество на общую сумму, превышающую задекларированный годовой доход. В противном случае чиновник должен предоставить справку о расходах. Это относится и к бывшим чиновникам, которые покинули пост менее полугода назад.

Госслужащие и их ближайшие родственники также не должны открывать счета в иностранных банках или покупать акции зарубежных корпораций. Иначе чиновник снимается с должности.

Основные моменты при покупке недвижимости за границей

Если россиянин, который находится на территории РФ более 183 дней в году, совершил покупку недвижимости за границей, он получает статус налогового резидента России. Вместе с этим статусом на него возлагается обязанность исполнения местного фискального законодательства.

Перед совершением сделки необходимо ознакомиться с правами иностранцев в той стране, где хотите купить дом. В каждом уголке мира свои правила и свои законы. Например, иностранцы без ВНЖ не могут купить недвижимость в Австрии. Также рекомендуется ознакомиться с местным валютным законодательством, поскольку существует вероятность свершения незаконной валютной операции.

Уведомления и отчеты о покупке дома за границей

Если российский граждан, который не является чиновником, покупает недвижимость за границей, он не обязан уведомлять об этом госорганы. Для свершения покупки обязательно нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга. Организация должна получить одобрение акционеров либо совета директоров.

Если регистрируется иностранная фирма для покупки недвижимости и открытия корпоративного счета за границей, налоговый резидент РФ обязан уведомить об этом представительство ФНС по месту проживания в течение 3 месяцев. Но это только при наличии статуса налогового резидента. Для проведения платежей при покупке недвижимости за границей россияне часто открывают счета в иностранных банках.

Через этот счет будет производиться оплата сделки при покупке и внесение платежей за коммунальные услуги. При наличии иностранного счета резидент РФ обязан уведомлять органы ФМС по месту жительства относительно зарубежных банковских счетов. Обязательно нужно каждый год предоставлять отчет налоговому органу о движении средств по счету в иностранном банке до 1 июня следующего года. Но это в случае, если общая сумма денежных поступлений свыше 600 тысяч рублей.

Что будет, если не предоставлять отчеты и уведомления в ФНС России

Если налоговый резидент РФ не будет уведомлять ФМС о движениях денежных средств по иностранному счету, то проведенные валютные операции считаются незаконными.

Точный размер штрафа зависит от того, уведомление или отчет касательно каких действий не был подан в органы ФМС. Например, скрытое участие в иностранной фирме карается штрафной санкцией в размере 50 тысяч рублей, а неподача уведомления о контроле над КИК – 100 тысяч рублей.

В случае, когда счет в иностранном банке был открыт, закрыт или изменены реквизиты, и уведомление об этом не было подано, налагается штраф в размере 50 тысяч рублей. При просрочке подачи уведомления штраф составляет около 1 500 рублей. Когда подача отчета о движении средств по счету была просрочена, нужно оплатить штраф в размере от 500 до 20 000 рублей.

Для этого нужно находиться на ее территории минимум 183 дня в году.

Как и куда перевести деньги при покупке недвижимости за границей

При покупке недвижимого имущества за границей россиянину придется переводить деньги в страну, в которой находится приобретаемый объект. Сделать это можно двумя способами:

1. Произвести оплату со своего счета в банке РФ продавцу по договору купли-продажи.
2. Открыть иностранный счет и перевести деньги за сделку на него.

Если рассматривать первый вариант, то следует учитывать, что банковские организации России в случае перевода средств за границу продавцу-нерезиденту требует предоставить ряд документов:

удостоверение личности;
справка резидента РФ;
копия договора купли-продажи;
справка о доходах.

Расчет за покупку иностранной недвижимости наличными средствами лучше не проводить, так как многие страны установили ограничения касательно расчета наличкой. Это было сделано с целью противодействия обналички, отмывания денег. При перемещении наличности через границу нужно будет предоставить справку о доходах и заполненную таможенную декларацию.

Оформление счета для получения дохода от аренды, продажи недвижимости за рубежом

Получать доход от аренды или продажи недвижимости за границей, так же, как и переводить деньги при покупке дома, можно двумя способами:

1. На счет в иностранной валюте в банке России.
2. На личный иностранный счет.

Выбирая второй вариант, нужно удостовериться в законности осуществляемых действий. Согласно обновленному валютному законодательству налоговые резиденты РФ могут получить деньги на свой иностранный счет, если банк, в котором он открыт, находится в государстве-члене ЕАЭС. Также можно получать средства на банковский счет в странах, автоматически обменивающихся финансовыми сведениями с Россией.

Для примера, США не обменивается финансовыми данными с РФ, а значит, и открыть счет в американском банке налоговому резиденту России не получится. Но если завести банковский аккаунт в Евросоюзе, то можно проводить любые операции по счету на полностью законной основе.

Пассивный доход, который резидент получает от аренды собственной недвижимости за границей, – это налоговая база НДФЛ в Российской Федерации. Ставка для физических лиц составляет 13%. При оформлении ИП налоговая ставка уменьшается согласно определенной схеме налогообложения. Можно добиться еще меньшей ставки по УСН.

Подписав соглашение о предупреждении двойного налогообложения между РФ и страной, где находится объект покупки, можно избежать повторного налога на российский пассивный доход.

Для регистрации компании в низконалоговых юрисдикциях или оффшорах просьба писать на почту veritaslaw2009@gmail.com или заполните форму обратной связи.