Для начала поясним, какие условия относятся к существенным, а какие к дополнительным по договору купли-продажи недвижимости.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

1) предмет договора купли-продажи недвижимости;

2) цена договора купли-продажи недвижимости;

3) для жилых помещений – перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

Остановимся на каждом из существенных условий договора купли-продажи недвижимости:

Предмет договора купли-продажи недвижимости отражает все характеристики продаваемой недвижимости, а именно:

жилая или нежилая недвижимость;

адрес недвижимости, указываем этаж из имеющихся этажей, номер, подъезд;

общая и жилая площадь (если продаётся жилая недвижимость), количество комнат;

отражаем состояние помещений, наличие реконструкций, наличие мебели и оборудования;

иные идентифицирующие признаки недвижимости.

Необходимо отметить - чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку квартиры, в договоре купли-продажи квартиры необходимо отразить, что квартира приобретена без отделки.

Цена за приобретаемую недвижимость указывается в рублях, но может быть указана и в рублёвом эквиваленте суммы, определённой в иностранной валюте.

Цена может быть указана как за недвижимость в целом, так и за 1 кв. метр, таким образом, общая цена будет определяться исходя из общей площади недвижимости.

Пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ устанавливает существенное условие при продаже жилых помещений – это указание наличия лиц, имеющих право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем. О данном обстоятельстве продавец обязан проинформировать покупателя.

Этими лицами согласно ГК РФ и ЖК РФ могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 677 ГК РФ).

в) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Таким образом, в договоре стороны оговаривают, в какие сроки проживающие в покупаемом жилом помещении обязуются освободить помещение, если это в целом возможно. 

Иные условия, которые согласно законодательству не являются существенными, но отражение которых в договоре необходимо.

1. 1. Дата и место заключения договора – условия, которые необходимо прописать исходя из правил делового оборота.
2. 2. Указание на сведения о правоустанавливащих документах на недвижимое имущество – на основании какого документа было приобретено имущество: договора купли-продажи, договоры обмена, приватизация, решение суда, договор участия в долевом строительстве.
3. 3. Порядок расчётов по договору купли-продажи недвижимости – остановимся поподробнее на следующих способах расчётов за продаваемую недвижимость:
4. 4. Оплата через депозитарную банковскую ячейку – самая распространённая форма расчётов, согласно которой банк, продавец и покупатель оформляют договор аренды банковской ячейки. По условиям договора аренды ячейки продавец или покупатель имеют доступ к закладываемым покупателем денежных средств за приобретаемую недвижимость при определённых договором обстоятельствах и предъявляемых документах. Обычно договор заключается на 1 месяц, хотя бывает и более длительное заключение договора аренды сейфовой ячейки.

1. 5. Аккредитивная форма расчётов при покупке недвижимости – покупатель заключает договор с банком, согласно которому перечисляет на расчётный счёт денежные средства, равные цене договора купли-продажи недвижимости. Банк выпускает аккредитив и блокирует средства до выполнения сторонами определённых обязательств и предъявления обговорённых сторонами документов, к примеру, Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Продавец при предъявлении Выписки из ЕГРП банку, где уже виден переход права собственности от Продавцу к Покупателю, имеет право на перечисление от банка денежных средств за проданный объект недвижимости (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Существует отзывной и безотзывной аккредитив.

Согласно ст. 869 ГК РФ безотзывной аккредитив предполагает, что без согласия получателя средств банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы.

Согласно ст. 868 ГК РФ отзывной аккредитив может быть отменён или изменён без предварительного согласия получателя средств.

1. 1. Наличная форма расчёта – это практически исчезающая форма расчётов, т.к. имеет множество рисков как для покупателя, так и для продавца. Может применяться в отдалённых регионах России. Передача денежных средств за продаваемый объект недвижимости может иметь разный момент, как договорятся стороны, в обоих случаях всегда есть риски для одной из сторон сделки. Если стороны договариваются, что передача денег происходит после подписания договора купли-продажи и до получения выписки из ЕГРП, то покупатель рискует остаться как без денег, так и без недвижимости. Если стороны договариваются, что передача денег состоится после перехода права собственности и получения сторонами, то в данном случае продавец рискует остаться без денег и проданной недвижимости.2

1. 2. Расчёты с помощью банковского эскроу-счета – относительно новый на территории РФ способ расчётов за продаваемую недвижимость в основном в новостройках. С 1 июля 2019 года используется при взаиморасчётах с продавцами – застройщиками недвижимости. Данный механизм расчётов был введён с целью закрытия проблемы по обманутым дольщикам.  Для покупки недвижимости на рынке новостроек покупатель открывает бесплатно эскроу счёт в банке и вносит денежные средства за объект недвижимости. До момента, когда продавец-застройщик сдаст объект недвижимости в эксплуатацию, средства покупателя замораживаются. В случае, если застройщик-продавец не сможет выполнить свои обязательства, то покупатель может получить деньги обратно в полном объеме.

Порядок и сроки вывоза имущества продавца.

Иные условия договора, которые прописываются сторонами, например, ответственность в случае непредоставления неверной информации и обязанность возместить ущерб одной стороны другой стороне.

Законом предусмотрена обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимости и её обязательная государственная регистрация. Стороны могут провести сделку через нотариуса по собственному желанию, однако это не обязательно согласно законодательству, за исключением договора купли-продажи долей в коммунальных квартирах или иной недвижимости, которая продаётся по долям.

Юристы по сделкам с недвижимостью ООО «Консалтинговое агентство «Вэритас Юс» имеют значительный опыт ведения сделок с различными видами недвижимости – квартиры, земельные участки, доли в коммунальных квартирах, дачные участник в СНТ, оказывают риэлторские услуги при необходимости.

Для взаимодействия с юристами по недвижимости пишите на почту veritaslaw2009@gmail.com.